Может ли организация-арендодатель сдать в аренду часть одного помещения? Могут ли две разные организации арендовать одно офисное помещение и иметь один и тот же юридический адрес?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе передавать в аренду части принадлежащего ему помещения.
По адресу такого помещения может быть зарегистрировано более одного юридического лица (включая самого арендодателя).

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что понятие «юридический адрес организации» отсутствует в законодательстве, хотя и используется в обиходе. С 1 сентября 2014 года положения Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) оперируют понятиями «место нахождения юридического лица», под которым понимается наименование населенного пункта (муниципального образования), где юридическое лицо зарегистрировано, и «адрес юридического лица», по которому направляются юридически значимые сообщения (п.п. 2 и 3 ст. 54 ГК РФ).
Поскольку сведения об этом адресе в силу пп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ) подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ), именно этот адрес на практике называется юридическим адресом организации. Адрес юридического лица подразумевает указание почтового индекса, наименования населенного пункта, улицы, номера дома, корпуса, офиса (квартиры).
При наличии обоснованных сомнений в достоверности сведений об адресе юридического лица регистрирующий орган может установить недостоверность таких сведений по результатам специальной проверки (п.п. 4.2-4.4 ст. 9 Закона N 129-ФЗ). Основанием для такой проверки может явиться, в частности, то обстоятельство, что:
— указанный адрес является адресом большого количества иных юридических лиц (5 и более), в отношении всех или значительной части которых имеются сведения о том, что связь с ними по этому адресу невозможна (представители юридического лица по данному адресу не располагаются, и корреспонденция возвращается с пометкой «организация выбыла», «за истечением срока хранения» и т.п.);
— находившийся (находящийся) по такому адресу объект недвижимости разрушен;
— указанный адрес заведомо не может свободно использоваться для связи с таким юридическим лицом (адрес, по которому размещены органы государственной власти, воинские части и так далее);
— имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости (смотрите п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61, пп. 3 п. 2 Оснований, условий и способов проведения указанных в пункте 4.2 статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» мероприятий, порядок использования результатов этих мероприятий, утвержденный приказом ФНС России от 11.02.2016 N ММВ-7-14/72@).
Само же по себе использование двумя организациями в качестве адреса юридического лица одного помещения не может являться основанием для признания сведений об адресе недостоверными. Законодательство не содержит запрета на регистрацию нескольких юридических лиц по одному и тому же адресу (смотрите, например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 N 19АП-5677/17). В силу п. 4.1 ст. 9 Закона N 129-ФЗ регистрирующий орган не вправе производить оценку предмета и условий заключенных юридическими лицами договоров, поэтому отсутствие в договорах четкого разграничения предмета аренды также не может являться основанием для отказа в проведении регистрационных действий*(1).
Юридические лица не лишены возможности заключить договор аренды, в соответствии с которым в пользование арендатору будет предоставлена определенная часть помещения (смотрите п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). При этом необходимо учитывать, что часть помещения, передаваемая по договору аренды, должна быть индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). В связи с этим по одному и тому же адресу (в одном и том же помещении может быть зарегистрировано более одной организации (как собственник помещения, так и лица, арендующие части того же помещения).
В заключение отметим, что в правоприменительной практике можно обнаружить примеры отказа в государственной регистрации в связи с недостаточной детализацией (вплоть до номера помещения) адреса юридического лица (смотрите, например, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 N 05АП-3701/18, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2019 по делу N А56-32399/2019). Однако, повторим, само по себе то обстоятельство, что организация арендует лишь часть помещения, адрес которого указан в заявлении о государственной регистрации, не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества